~18°C
Temperatura media anual
Finca mixta de 132,94 ha en la Vega del Guadalquivir: olivar moderno, cítricos en producción y agua propia.
Contexto del aceite de oliva y de los cítricos de regadío — el marco en el que se crea valor.
El aceite de oliva consolida su posición como grasa vegetal de referencia por calidad y salud. La demanda crece de forma sostenida mientras la oferta sigue concentrada en el Mediterráneo, con España como primer productor mundial.
El olivar mundial sigue dominado por plantaciones tradicionales de baja densidad, pero las nuevas inversiones se concentran en sistemas intensivos y superintensivos (SHD), mecanizables y de alta productividad. España lidera esta transición.
El parque mundial sigue siendo mayoritariamente tradicional: el recorrido de reconversión a seto es estructural.
La inversión nueva se concentra en olivar moderno mecanizado: el segmento de Calonge.
Calonge combina olivar moderno mecanizado en el segmento de mayor crecimiento con cítricos de regadío en plena producción.
El relevo a seto mecanizado y variedades de alto rendimiento (I-15, Koroneiki) eleva la productividad por hectárea.
La citricultura de la Vega del Guadalquivir mantiene demanda estable y calendarios complementarios al olivar.
En un contexto de restricciones hídricas, la concesión consolidada y la balsa propia son un activo defensivo.
El consumo de aceite de oliva crece en mercados nuevos por su perfil saludable, tensionando precios a medio plazo.
Calonge combina una base en producción (cítricos) con el recorrido del olivar moderno recién plantado y un activo hídrico diferencial.
Una finca mixta en plena Vega del Guadalquivir, con agua propia, cítricos en producción y olivar moderno recién implantado.
Una zona espectacular de clima y suelo: calor y luz del valle del Guadalquivir sobre suelos profundos de vega y, a diferencia del secano circundante, con abundante agua propia. El verano largo se convierte en motor de productividad para cítricos y olivar.
Una zona espectacular para el olivar: calor y luz del valle del Guadalquivir sobre suelos profundos y fértiles de vega.
Concesión propia, balsa legalizada de 100.000 m³ y red redundante de bombeo: riego garantizado incluso en años secos.
La variedad plantada, I-15, puede ser la que mejores resultados en kilos de aceite ofrece de cuantas existen actualmente.
| Factor agronómico | Situación en Calonge | Valoración |
|---|---|---|
| Disponibilidad de agua | Concesión CHG (110 ha) + Genil-Cabra + balsa legalizada de 100.000 m³ | Muy alta |
| Calidad de suelo | Suelos de vega del Guadalquivir, alta fertilidad | Alta |
| Cítricos | 32,91 ha adultas en plena producción | Alta |
| Olivar moderno | 90,81 ha ya plantadas (Todolivo); primera cosecha I-15 en 2026 | Media-Alta |
| Variedad I-15 | Posiblemente la variedad con mejores resultados en kg de aceite | Alta |
| Mecanización | Marco de seto y pendiente 3-17% aptos | Alta |
| Infraestructura | Cortijo, 5 bombas, red de tuberías y maquinaria | Alta |
Activo en producción y de bajo riesgo de desarrollo: el agua y la infraestructura están resueltas y los cultivos ya plantados. El valor añadido es la maduración del olivar moderno y la gestión agronómica, sin necesidad de CAPEX de transformación.
| Cultivo / variedad | Año | Ha | Estado |
|---|---|---|---|
| Cítricos · Salustiana | 2002 | 23 | Plena producción |
| Cítricos · Navelina | 2006 | 9 | Plena producción |
| Olivar · Arbequina | 2024 | 13 | Primera cosecha 2026 |
| Olivar · I-15 + multivar. | 2023 | 47 | Entrada productiva |
| Olivar · I-15 | 2024 | 31 | Primera cosecha 2026 |
| Total agrícola | 123 |
Toda la finca cuenta con dotación de riego: concesión directa de la CHG para 110 ha, Comunidad de Regantes para el resto, balsa legalizada de 100.000 m³ y red redundante de bombeo.
Es una de las pocas fincas con reservas propias en años de restricción. El agua, plenamente legalizada y de coste reducido (~70 €/ha frente al estándar regional), actúa como activo defensivo y sostiene el valor a largo plazo.
De la adquisición de un activo en producción a la venta en el año 3, con el olivar al 100% de producción.
Compra de una finca de 132,94 ha en producción, con agua propia, cítricos y olivar moderno ya implantados. Arras de 600.000 € y un único pago a los 3 meses, con deuda de 2/3.
Maduración del olivar moderno (90 ha ya plantadas) hasta el 100% de producción, con gestión agronómica profesional. Sin CAPEX de transformación.
Venta en el año 3, con el olivar al 100% de producción, a 70.000 €/ha. Con más de 5.000 € de beneficio por ha y año, es un precio de salida conservador.
| Valor del activo (suelo, cortijo, maquinaria e infraestructura) | 7.200.000 € |
| Impuesto AJD (1,5% · la operación no devenga ITP) | 108.000 € |
| Gastos de intermediación (1,5%) | 108.000 € |
| Maquinaria — incluida en el precio | 0 € |
| Due diligence agronómica | 3.000 € |
| Due diligence legal | 3.000 € |
| Tasación / Notaría / Registro | 5.000 € |
| Asesoramiento financiero | 9.000 € |
| Constitución de sociedad (SPV) | 2.500 € |
| Total adquisición | 7.438.500 € |
Estructura de costes del olivar superintensivo (€/ha por año del cultivo), a la que se añaden los costes de los cítricos y los gastos generales. El coste del agua es reducido (~70 €/ha).
| Partida | % | k€ |
|---|---|---|
| Seguros | 8% | 6 |
| Tributos | 13% | 9 |
| Administración y oficina | 10% | 7 |
| Asesorías y consultorías | 7% | 5 |
| Management fee | 50% | 35 |
| Otros | 12% | 8 |
| Total | 100% | 70 |
A diferencia de un proyecto de desarrollo, Calonge no requiere inversión de transformación: el olivar ya está plantado (Todolivo), el riego montado y los cítricos en producción. La inversión se concentra en la adquisición.
| Tractor frutero | New Holland ~5 años · base operativa diaria |
| Pala / retro | Acoplable · plantación y mantenimiento |
| Tratamiento y abono | Cuba fitosanitaria + voladora de abono |
Solo se contempla un CAPEX de mantenimiento recurrente menor (~28 €/ha en olivar).
La inversión de plantación y riego ya la asumió el promotor original. El comprador entra en un activo en producción, con el recorrido del olivar joven por delante y sin el riesgo ni el plazo de un desarrollo greenfield.
Los cítricos aportan caja estable desde el primer año; el olivar alcanza el 100% de producción en el año 3. Tope de producción: 2.100 kg de aceite por hectárea, con un índice graso medio del 21–22%.
| Año | Aceituna | Aceite | Rinde |
|---|---|---|---|
| 2027 | 4.900 | 1.050 | 21,5% |
| 2028 | 7.800 | 1.680 | 21,5% |
| 2029 | 9.750 | 2.100 | 21,5% |
| Tope | ~9.750 | 2.100 | 21–22% |
Cítricos en régimen: ~1,1 M kg/año (~34.000 kg/ha).
El modelo parte de un precio suelo de 4,00 €/kg de aceite y analiza tres sendas. Los cítricos se valoran a precio de mercado conservador en la zona.
| Aceite de oliva (neutro) | 4,00 €/kg |
| Naranja (Salustiana/Navelina) | ~0,20 €/kg |
| Aceituna (4,00 × 21,5%) | ~0,86 €/kg |
| Concepto · k€ | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 · Venta |
|---|---|---|---|---|
| Ingreso cítricos | – | 224 | 228 | 233 |
| Ingreso olivar | – | 380 | 610 | 763 |
| PAC / ABRS | – | 50 | 53 | 54 |
| Ingresos totales | – | 654 | 891 | 1.050 |
| OPEX explotación | – | -423 | -461 | -491 |
| Gastos generales | – | -70 | -70 | -70 |
| EBITDA | – | 161 | 360 | 489 |
| Inversión de adquisición | -7.439 | – | – | – |
| Venta de la finca (70 k€/ha) | – | – | – | 9.306 |
| Flujo del proyecto | -7.439 | 161 | 360 | 9.795 |
| Escenario | Salida €/ha | Venta año 3 | TIR proyecto | TIR equity | MOIC equity |
|---|---|---|---|---|---|
| Optimista | 75.000 € | 9,97 M€ | 14,6% | 28,4% | 2,1x |
| Neutro | 70.000 € | 9,31 M€ | 11,8% | 22,0% | 1,8x |
| Pesimista | 65.000 € | 8,64 M€ | 8,9% | 14,7% | 1,5x |
| Precio de salida | 70.000 €/ha |
| Superficie | 132,94 ha |
| Valor de venta (año 3) | 9,31 M€ |
| Beneficio del olivar en régimen | >5.000 €/ha·año |
| Entrada (coste total / ha) | 55.955 €/ha |
Con más de 5.000 € de beneficio por hectárea y año, un precio de salida de 70.000 €/ha sigue dejando una rentabilidad superior al 7% al comprador: es una hipótesis conservadora.
Contrato y arras de 600.000 €.
Verificación registral, agua y agronómica.
Escritura y disposición de la deuda (2/3).
Maduración del olivar hasta el 100% de producción.
Salida a 70.000 €/ha con el olivar consolidado.
32,91 ha de cítricos en plena producción (~1,1 M kg/año) más los derechos PAC aportan ingresos estables desde el primer ejercicio.
90,81 ha de olivar moderno Todolivo ya plantado con la variedad I-15 —posiblemente la de mejores resultados en kilos de aceite— y primera cosecha en 2026. Tope de 2.100 kg de aceite/ha (índice graso 21–22%), sin CAPEX.
Concesión CHG, balsa legalizada de 100.000 m³ y sistema redundante: activo defensivo. Venta en el año 3 a 70.000 €/ha, un precio conservador.
Identificamos, estructuramos y gestionamos inversiones en activos agrícolas de regadío, con foco en olivar superintensivo y cultivos leñosos de alto valor. Combinamos criterio financiero, rigor agronómico y gestión operativa sobre el terreno.
Búsqueda y due diligence de fincas con potencial de transformación y revalorización.
Modelización financiera, estructura de capital y deuda, y diseño de la operación.
Dirección agronómica de plantación, riego y entrada en producción.
Explotación profesional, reporting al inversor y desinversión del activo.
Una finca mixta en plena Vega del Guadalquivir. Compartimos business plan, cronograma operativo y estructura de inversión bajo NDA.